Het creëren van meer ecologische en sociale waarde

Met BDA helpen we onze opdrachtgevers bij het optimaliseren van totale waarde. Dat houdt in dat we niet alleen aan financiële waardecreatie werken, maar vooral ook aan sociale en ecologische waarde. *

Oftewel: totale waarde = financiële (F) + ecologische (E) + sociale (s) waarde.

Het optimaliseren van deze 3 waarden is echter niet altijd eenvoudig en wel om de volgende redenen:

Ten 1e heeft men de neiging om alles toe te willen rekenen naar financiële waarde en uit te drukken in €, zoals het geluksgevoel dat je beleeft na een mooie wandeling door het bos.

Ten 2e als de waarde wel meetbaar is, dan is het nog de vraag of degene die de waarde creëert, ook degene is die de waarde ontvangt. In veel gevallen ligt dat ver uit elkaar. Bijvoorbeeld als een belegger investeert in het realiseren van een gezonde wijk, dan komen de baten van een betere gezondheid grotendeels ten goede aan de zorgverzekeraar.

Ten 3e hoe meer stappen er zijn tussen degene die de waarde creëert en degene die de waarde ontvangt, hoe meer aannames er gedaan worden en hoe onzekerder de relatie is. In het geval van de gezonde wijk: de belegger betaalt mogelijk een prijs voor de gezondere omgeving (1), de persoon die er woont heeft minder klachten en maakt minder gebruik van de gezondheidszorg (2), die vervolgens minder hoeft te declareren bij de zorgverzekeraar (3) en die de premie zou kunnen verlagen voor de bewoner (4) die er zo baat bij heeft en zo meer voor zijn/haar woning wil betalen (5). Dit laatste is maar de vraag en in iedere stap kun je je afvragen wie de rekening oppakt — nog even buiten het feit of er andere factoren zijn die van invloed zijn geweest op de gezondheid.

Ten 4e kan het zijn dat de effecten ver weg liggen in de tijd, zoals in het geval van gezondheidseffecten. Ook dit zorgt voor een lastigere, veelal onbetrouwbaardere inschatting van de toekomstige opbrengsten met tot gevolg een hoger risico (doordat er tussentijds omstandigheden kunnen wijzigen).

Toepassen op een context: vastgoed

Gemeenten willen met de verkoop van gemeentegrond en gemeentelijk vastgoed steeds meer sociale en ecologische doelstellingen realiseren. De sociale en ecologische waarden worden onvoldoende uitgedrukt in metrics, variabelen of concrete doelstellingen en dit komt dan vaak onvoldoende eenduidig in de uitvraag of tender terecht. Dit heeft o.a. tot gevolg:

1. Dat de belegger meer onzekerheid ervaart en daarmee een hoger risico toekent aan het project (en daarmee dus een lagere prijs voor de grond of het vastgoed biedt);
2. Dat het voor de gemeente lastig is om de ingediende voorstellen te vergelijken en te beoordelen;
3. Dat het veel meer tijd kost voor alle actoren (ontwikkelaar, belegger, architect, gemeente etc.).

Laten we eens inzoomen op de waarden F, S en E.

In vastgoed bestaat de financiële waarde uit de prijs die betaald wordt voor de grond, de locatie en prijs die nodig is voor de realisatie van het gebouw. Deze financiële waarden zijn meetbaar, vergelijkbaar met andere projecten en de totale kosten kunnen dan — mits ze marktconform zijn — goed gefinancierd worden. M.a.w. als een vastgoedbelegger hier een goede calculatie van maakt, dan kan een taxateur deze waarde beoordelen en vergelijken met referentieprojecten uit het verleden.

Als er lastiger meetbare variabelen worden toegevoegd aan de tender wordt het complexer. Bijvoorbeeld in het geval van ecologische waarde (E) en sociale waarde (S). Ten 1e is het voor de belegger vaak lastig beoordelen wat een marktconforme prijs is voor bijvoorbeeld een groenopgave of sociaal vraagstuk. Hierdoor wordt het risico dus verhoogd. Ten 2e ziet hij de groenopgave en het sociale vraagstuk niet als een investering, maar als een uitgave. Hij zal deze uitgaven dan direct in mindering brengen op de prijs die hij bereid is te betalen voor de grond of het vastgoed.

De taxateur kan in de waardebepaling het project ook lastig vergelijken — hij heeft namelijk geen referenties. Hij kijkt er misschien naar vanuit courantheid en kent er dan (impliciet) een waarde aan toe, maar zal een uitgave aan groen niet volledig meenemen in de waardering.

Bijkomend gevolg wil nog wel eens zijn dat bij nieuwe vastgoedontwikkelingen het groen op het laatste moment uit het project wordt gehaald. Bijvoorbeeld omdat andere kosten, zoals bouwkosten, tussen het moment van gunning en daadwerkelijke realisatie zijn gestegen. (Hier is nog winst te behalen voor gemeenten door deze periode zo kort mogelijk te maken en hardere eisen aan dat groen te stellen, maar dat terzijde).

Sommige investeringen in ecologische waarde worden tegenwoordig wel meegefinancierd. Dit blijkt met name het geval voor investeringen die dicht tegen de energierekening aan zitten, zoals zonnepanelen. Dat komt omdat er vaker subsidies zijn, het de courantheid van de woningen verhoogt, de technologie inmiddels is bewezen, en omdat er inmiddels referentieprojecten zijn waarbij aangetoond is dat zonnepanelen ook bijdragen aan de financiële waarde van het project.

Dit is het eerste inzicht voor het verhogen van de financierbaarheid van investeringen in E en S: creëer zoveel mogelijk referentieprojecten.

Dus een gemeente heeft een belangrijke rol bij het aanjagen van innovaties. Niet alleen omdat die in het begin kostbaar zijn (en ‘de markt’ er nog niet in investeert) maar ook om referentieprojecten te creëren. Daarnaast kunnen gemeenten het totale speelveld overzien.

Maar ook voor een belegger is het interessant om referentieprojecten op te bouwen. Op het moment dat je dit beter kunt benchmarken dan je concurrent, ben je in staat om de ecologische en sociale opgaven beter te financieren en daarmee een betere prijs voor de grond te bieden. Zo vergroot je op twee vlakken de kans om de tender te winnen.

“..Vroeger keek je naar het gebouw en de huur. Daar leidde je de waarde uit af. Nu gaat het meer om zachte factoren als duurzaamheid en de kwaliteit van de omgeving. Die factoren passen misschien niet in een Excel-sheet, maar iedereen voelt op zijn klompen aan dat ze wel degelijk invloed hebben op de waarde.” (Cees-Jan Pen, lector De Ondernemende Regio van Fontys Hogescholen)

Lastiger wordt het als we omhooggaan in de kolom (zie grafiek). Hierin zitten wensen die vanuit de maatschappij steeds meer gevraagd worden. Dat zijn veelal nog niet bewezen toepassingen, waarbij nog geen referentieprojecten zijn. Er zijn misschien wel projecten gedaan, maar die waren niet dusdanig ingericht dat ze dezelfde, vergelijkbare variabelen/metrics bevatten. Ze zijn derhalve ook niet structureel gemonitord of met terugwerkende kracht goed te vergelijken.

Wat zelfs beleggers en ontwikkelaars aangeven, is dat je deze S- en E-variabelen vaker zou moeten normeren om zo niet alleen meer duidelijkheid te verkrijgen, maar ook een eerlijker speelveld (‘level playing field’). Dus je ontwikkelt een norm (bij voorkeur met marktpartijen en stakeholders), zoals bijvoorbeeld de nul-op-de-meterwoning. Iedereen weet dan dat zijn concurrent daar ook aan moet voldoen en die kan bovendien geen informatievoorsprong hebben (wat bij onduidelijkere wensen wel kan). Dit verlaagt het risico.

Daarnaast is het door invoering van een norm een gegeven dat als je een positie wilt in het gebied, je nu eenmaal aan die norm moet voldoen. Daarmee is het beter financierbaar (uiteraard mits de norm redelijk gesteld is en niet tot excessieve uitgaven leidt waardoor de totale business case niet rond rekent).

Dus het tweede inzicht: bekijk welke variabelen uit S en E normeerbaar zijn.

(Hoe en met wie je dit precies doet en wat dit betekent voor de concurrentiepositie van een gemeente is relevant maar buiten de scope van dit artikel.)

“Idealiter worden de ecologische waarde en de sociale waarde net zo zichtbaar als de financiële waarde” (Dr. Willem Schramade)

Hoe hoger je komt in de kolom (zie grafiek), hoe verder het afstaat van de kennis van de huidige vastgoedbelegger. De belegger is bekend met het vastgoed, maar niet — of in mindere mate — met ecologische en sociale waarde. Hij kent de prijzen in die markt niet, weet niet welke programma’s effectief zijn, hij kent hier dan ook een hoger risico aan toe dan partijen die wel over die kennis en ervaring beschikken. Hij zal dus alle kosten inclusief de hogere risico-opslag, in mindering brengen op de waarde of de prijs die hij bereid is te betalen voor de grond of het vastgoed.

Dit leidt tot het derde inzicht: misschien moet je het investeren in S en E niet bij de vastgoedbelegger neerleggen.

Dit inzicht bevat ‘een misschien’: dit zou nader onderzocht moeten worden. Als je dit nl. wel bij ze neerlegt, dan zullen ze deze kennis in huis moeten halen. Of moeten ze dan zwaarder leunen op de ontwikkelaar die nu steeds meer ervaring opdoet met het bij elkaar brengen van de partijen? Je zou er ook andere partijen in kunnen betrekken zoals impactfondsen. Of alternatieve financieringen (blended finance). Maar hoe werken die dan samen? Hoe kan het vastgoed dan ook voor de impact investeerder als onderpand fungeren? Oftewel: hoe organiseer je de markt?

In een volgend deel zoomen we verder in op de toepassing voor een gemeente en welke mogelijkheden zij nog meer heeft om de financierbaarheid van S en E te verhogen en het gemeentebeleid scherper af te stemmen op de vastgoedopgave.

Benieuwd naar het vervolg? Binnenkort verschijnt onze eerste nieuwsbrief. Mail naar lennaert@businessdesignagency.nl als je op de hoogte wilt blijven.

* Credits: afbeelding 1 en 2 uit Duurzaam Kapitalisme, Dr. Willem Schramade, 2020. De bevindingen uit dit artikel zijn tot stand gekomen door interviews met pioniers, beleggers, gemeente en ontwikkelaars n.a.v. een opdracht voor Gemeente Eindhoven ‘meervoudige waardecreatie met gronduitgifte’.